De Nederlandse huizenmarkt komt na jaren van onstuimige stijgingen tot stilstand. ING Research verwacht dat de huizenprijzen tot het einde van 2026 vrijwel stabiel blijven en in grote steden zelfs tijdelijk kunnen dalen. Voor het eerst in lange tijd voorziet een grote bank dat de prijsgroei in de pas blijft lopen.

Beleggers zetten de kraan open

In het eerste kwartaal van dit jaar wisselden 56.000 bestaande woningen van eigenaar. Dat is precies evenveel als in het recordjaar 2017, blijkt uit cijfers van het CBS. De prijzen stegen in die periode met 1,1 procent, een stuk minder dan de 2 procent van een jaar eerder.

In een vrijdag gepubliceerd rapport verwacht ING Research voor heel 2026 een prijsstijging van circa 1,5 procent. Het overgrote deel daarvan zit al in de cijfers van het eerste kwartaal. Voor de rest van het jaar voorziet de bank dus weinig beweging in de markt.

De grootste oorzaak van de afkoeling ligt bij beleggers. Particuliere verhuurders dumpen in hoog tempo hun huurwoningen op de koopmarkt, vooral in en rond de grote steden en in studentensteden. Dat zorgt voor extra aanbod en drukt lokaal de prijzen.

In steden als Amsterdam en Utrecht kunnen de huizenprijzen volgens ING kortstondig zelfs iets zakken. Dat is opvallend nieuws, want de stedelijke huizenmarkt kent al jaren maar één richting: omhoog.

Gemiddeld huis 485.000 euro

Volgens cijfers van makelaarsvereniging NVM wisselde een bestaande woning in het eerste kwartaal voor gemiddeld 485.000 euro van eigenaar. Daarmee ligt ons kikkerlandje boven het Europese gemiddelde. Een jaar eerder was dat nog 10.000 euro minder. Een lichte stijging dus, maar de groei zwakt zichtbaar af.

In het laatste kwartaal van 2025 lag de gemiddelde prijs voor het eerst boven de 500.000 euro. De NVM noemt de daling van 2,7 procent ten opzichte van die piek “vrij fors”. In de vijf jaar daarvoor lag dat winterseizoeneffect gemiddeld op 1,2 procent.

Hogere rente knabbelt aan vraag

Aan de andere kant van de vergelijking zit de hogere hypotheekrente. De gemiddelde aangeboden rente is opgelopen naar zo’n 4 procent, tegen 3,8 procent aan het begin van het jaar. ING wijst naar de oorlog in het Midden-Oosten, waardoor de kapitaalmarktrente is opgelopen. 

Vooral starters voelen die klap, omdat ze daardoor minder kunnen lenen. Doorstromers komen er beter vanaf, want zij kunnen vaak hun lagere rente meenemen naar een nieuwe woning.

De pijn wordt deels verzacht door stevige loonstijgingen. De cao-lonen lagen in het eerste kwartaal zo’n 4,5 procent hoger dan een jaar eerder. Die extra koopkracht biedt tegenwicht aan de duurdere hypotheek.

Volgend jaar weer wat lucht

Voor 2027 verwacht ING opnieuw een bescheiden plus. De huizenprijzen zouden eind volgend jaar zo’n 2 procent hoger moeten staan dan eind dit jaar. Het aantal verkopen blijft naar verwachting steken op 240.000 bestaande woningen, krap onder het record van 242.000 uit 2017.

ABN AMRO waarschuwde eerder deze week dat de aanpassingen aan de wet betaalbare huur door woonminister Boekholt-O’Sullivan de uittocht van beleggers niet stoppen. “Uiteindelijk betaalt de huurder de rekening”, aldus die bank.